Valorisation et expertises immobilières

Le recours aux expertises pour déterminer la valeur des biens immobiliers est prévu dans les situations suivantes :

• pour estimer la valeur de réalisation des biens immobiliers, suivant un rythme quinquennal
• de manière exceptionnelle, pour modifier la valeur inscrite au bilan de ces actifs.

Les procédures :

• les expertises quinquennales et les actualisations annuelles

Textes de référence :

note d’information du 8 juin 2006 (format .pdf)
note d’information du 8 juin 2006 (format .doc)

En application des articles susvisés, les entreprises doivent, pour les comptes arrêtés au 31 décembre de chaque année, avoir procédé à l’expertise des biens expertisés cinq ans auparavant ou acquis à cette période et non encore expertisés. Entre deux expertises quinquennales, le bien fait l’objet d’une estimation annuelle certifiée par l’expert qui a procédé à l’expertise quinquennale ou éventuellement par un autre expert accepté par l’ACP.

La procédure comporte les étapes suivantes :

• L’information de l’Autorité de contrôle : les organismes d’assurances transmettent à l’ACP (unité « expertises immobilières ») la liste des actifs immobiliers à expertiser et à actualiser dans l’année au moyen de la fiche I de la note d’information du 8 juin 2006 susvisée.


• Le choix de l’expert : les organismes d’assurance choisissent en cours d’année les experts qui vont réaliser les expertises des immeubles ou parts ou actions des Sociétés Immobilières (SI) ou Foncières (SF) non cotées (et en cas de changement d’expert entre deux expertises quinquennales, les experts chargés d’actualiser la valeur des actifs expertisés).

Les organismes d'assurance ont toute latitude dans le choix de l'expert dès lors que ce dernier présente:

• La compétence technique présumée : lors du choix de l’expert, les organismes doivent s’assurer que l’expert applique les principes déontologiques et normes professionnelles reconnues. L’Acutorité porte son appréciation à partir de la fiche II de la note d’information « Présentation de l’expert » fournie par l’expert pressenti.


• La double indépendance présumée : les dossiers de présentation doivent apporter la présomption que l’expert est indépendant de l’assureur qui le missionne et que cet expert n’a aucun intérêt dans le bien à expertiser. L’Acam porte son appréciation à partir de la fiche III (A, B ou C) de la note d’information « Engagement de l’expert » fournie par l’expert pressenti.

S’agissant des experts centraux, ceux-ci interviennent pour l’expertise de parts ou d’actions de sociétés immobilières ou foncières. Ils ont pour mission de faire l’analyse de la valeur globale des sociétés immobilières ou foncières à partir des expertises des immeubles et de calculer la valeur des parts ou actions. Les expertises de base sont toujours réalisées par un (des) expert(s) immobilier(s) appelé(s) aussi expert(s) primaire(s) qui doit(vent) présenter les mêmes garanties d’indépendance et de compétence.

La procédure d’acceptation des experts centraux est identique à celle des experts immobiliers.

• Le suivi des dossiers d’expertise : les organismes d’assurances doivent joindre au compte rendu annuel détaillé transmis à l’Autorité de contrôle, le résultat des expertises au moyen des documents suivants :
  
  - Tableau de suivi des expertises mis à jour de la valeur des biens expertisés et des actualisations
  
  - Rapport et /ou fiche de résumé conclusif d’expertise quinquennale ou d’actualisation
  
  
• La procédure exceptionnelle : Les expertises immobilières effectuées dans le cadre de la détermination de la valeur au bilan des actifs immobiliers

Textes de référence :

• La procédure est encadrée tant au niveau du choix du ou des experts, des délais et formalités connexes. L’Autorité de contrôle choisit l’expert chargé de réaliser l’expertise de chacun des biens listés. L’entreprise peut opter, dans un délai de 15 jours, pour une expertise contradictoire avec un expert qu’elle choisit alors. Après notification, le (ou les) experts disposent d’un délai de trois mois pour rendre leurs conclusions. En cas d’expertise contradictoire et de désaccord dans les conclusions, un tiers expert est nommé. Les frais d’expertise sont à la charge de l’organisme contrôlé.


• La valeur résultant de l’expertise constitue la valeur de réalisation du bien

Cette même valeur peut être inscrite à l’actif du bilan dans les limites et conditions fixées dans chaque cas par l’Autorité de contrôle. Elle constitue alors le nouveau prix d’achat, la différence de valeur constatée avec celle figurant préalablement au bilan est constatée en compte de résultat.